Российские власти направили 63 млрд рублей на субсидирование ипотечных госпрограмм для готового жилья. Расходы оказались сопоставимы с финансированием крупнейших федеральных проектов, при этом долговая нагрузка на казну растянется более чем на 26 лет.

Субсидирование ипотечных ставок на вторичном рынке стало существенной статьей расходов бюджета. По данным «Дом.РФ» и Объединенного кредитного бюро (ОКБ), на готовое жилье теперь приходится около трети всех выдач по госпрограммам. Всего за отчетный период было оформлено 186 тыс. таких кредитов на общую сумму 1,02 трлн рублей, что в полтора раза превышает показатели предыдущего года.

Масштаб трат сопоставим с финансированием нацпроектов по развитию спорта или содействию занятости. При этом нагрузка на бюджет будет долгосрочной: средний срок ипотечного договора в России превысил 26 лет. Все это время государство обязано компенсировать банкам разницу между льготной ставкой и рыночной, которая при текущем «ключе» превышает 20%.

Почему госпрограммы ушли во вторичку

Основным драйвером роста стало смягчение условий «Семейной ипотеки». Программу разрешили использовать для покупки готовых квартир в городах, где объемы жилищного строительства минимальны. По оценке Натальи Мильчаковой из Freedom Finance Global, такие условия сейчас фактически действуют в 83 из 89 регионов страны, что превратило точечную поддержку в массовую.

Популярность готового жилья объясняется и прямой экономией. По словам гендиректора компании «Флип» Евгения Шавнева, покупатели выбирают вторичку, чтобы избежать затрат на ремонт, которые могут достигать 2,5 млн рублей. Кроме того, разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками в среднем по России превысил 60%, что делает готовый фонд более привлекательным для заемщиков.

Риски для рынка и бюджета

Несмотря на решение социальной задачи, эксперты видят в экспансии льгот на вторичку угрозу ценовой стабильности. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отмечает, что в условиях дефицита предложения стимулируемый спрос неизбежно трансформируется в рост цен, особенно в малых городах.

В НРА указывают на риск того, что продавцы начнут закладывать размер субсидии в стоимость объекта, нивелируя выгоду для заемщиков. Пока, по данным ЦБ, рост цен на вторичку остается умеренным — около 3,9% за год, что ниже уровня инфляции. Однако в долгосрочной перспективе перекос спроса может сделать запуск новых девелоперских проектов в регионах экономически нецелесообразным, так как новостройки будут стоить существенно дороже готового жилья.