Один участник объединения может предоставить капитал, другой — организовать проект, третий — управлять объектом. Среди причин для совместных вложений Конов также назвал нежелание направлять слишком большую часть собственного капитала в один актив. Редевелопмент, смена назначения, реконструкция и поиск арендаторов требуют времени и дополнительных затрат.

Для оформления участия можно использовать фонд: инвесторы приобретают паи, а управление строится по установленным правилам. Такой вариант подходит, если сделка превышает комфортный размер вложений одного человека или портфель планируют собирать постепенно. При этом фонд требует расходов на создание, управляющую компанию, инфраструктуру, оценку и соблюдение требований. Для небольшого объекта с одним собственником прямая структура может оказаться рациональнее.

Конов предлагает сравнивать не названия инструментов, а совокупные затраты, контроль, ликвидность и возможность выхода. Объединение может инициировать управляющая компания, формирующая портфель под инвестиционную стратегию, девелопер, которому нужны партнеры для покупки площадки или реализации проекта, либо частные инвесторы, не готовые приобретать объект поодиночке.

Возможен и обратный порядок: собственник сначала готовит актив и определяет объем вложений, а затем ищет капитал. По словам эксперта, конструкцию сделки обычно определяет совместимость объекта и инвестора, а не заранее отведенная роль одной из групп.