Объем выдачи жилищных кредитов в России к концу 2026 года может вырасти на 15–20% и превысить 5 трлн рублей. По прогнозу «Эксперт РА», драйверами станут плавное снижение рыночных ставок и массовое перекредитование заемщиков, бравших ипотеку в период экстремально дорогого фондирования.

Российский ипотечный рынок готовится к восстановлению после затяжной паузы. По оценкам аналитиков, структура выдач существенно изменится: доля льготных программ, занимавшая в 2025 году более 80% рынка, может сократиться до 50%. При этом общий объем кредитования превысит показатели прошлого года, когда, по данным ЦБ, было выдано 4,5 трлн рублей.

Фактор ставок и банковская конкуренция

Главным условием оживления спроса станет смягчение условий по рыночным программам. Однако в первом полугодии 2026 года резких изменений ждать не стоит. Как отмечает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов, ставки будут снижаться плавно — примерно на 1 процентный пункт в квартал. Из-за жестких макропруденциальных лимитов и осторожной политики рисков средний процент по ипотеке в ближайшие месяцы останется выше 18% годовых.

Во втором полугодии процесс может ускориться за счет сужения спреда между рыночными ставками и «ключом». Сейчас эта разница составляет около 5 п. п. В ВТБ объясняют такой разрыв аномально долгим периодом высокой инфляции и рисками, заложенными в длинные кредиты. По мнению экспертов, к концу года рыночные ставки могут опуститься до 16% годовых, хотя по-настоящему массовым спрос станет только при достижении психологической отметки в 12%.

Драйверы роста и сдерживающие факторы

Новым сегментом роста станет работа с «дорогими» долгами прошлых лет. В 2026 году ожидается приток заемщиков, оформивших кредиты в 2024–2025 годах под 21–29% годовых. По оценке Ивана Сафонова из Т-банка, потенциал рынка рефинансирования составляет от 0,5 до 1 трлн рублей.

Несмотря на оптимистичные прогнозы по объемам, доступность жилья остается под вопросом. Эксперты выделяют три ключевых барьера:

• Высокая стоимость квадратного метра: на первичном рынке она достигла 215,3 тыс. рублей.
• Существенный разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем (130,4 тыс. рублей).
• Ограниченный рост реальных доходов: средняя зарплата в начале 2026 года зафиксирована на уровне 103,6 тыс. рублей.

В «Эксперт РА» полагают, что банки будут конкурировать прежде всего за качественных заемщиков на вторичном рынке, что станет дополнительным стимулом для коррекции процентных ставок вниз.