Механика таких программ проста: девелопер договаривается с банком о снижении ставки, компенсируя разницу из собственной маржи. Чтобы сохранить прибыль, застройщики закладывают эти расходы в итоговую цену недвижимости, увеличивая её на 8–20%. В итоге покупатель получает комфортный платеж на старте, но переплачивает за саму «бетонную коробку» значительно выше рыночной оценки.

Юлия Максимович из Российской гильдии риэлторов отмечает, что льготный период часто ограничен первыми годами кредита, после чего ставка вырастает до ключевой плюс банковская маржа. Кроме того, банки могут сократить сумму кредита перед самой сделкой, если оценщик обнаружит расхождение между ценой в договоре и рыночной стоимостью. В таких случаях заемщику приходится доплачивать разницу из своего кармана.

На фоне ожидаемого ужесточения условий семейной ипотеки к концу 2026 года, брокер Дмитрий Ракута допускает, что программы от застройщиков станут массовой альтернативой. Однако специалисты советуют проявлять осторожность: из-за завышенной цены такие квартиры крайне сложно рефинансировать или продать на вторичном рынке без дисконта, так как их стоимость будет выбиваться из рыночных реалий.